Udstykningskontrol i forbindelse med jordfordelingskendelse

Udstykningskontrollen i forbindelse med jordfordelinger følger af udstykningsloven § 24 (LBK nr. 53 af 17/01/2024 om udstykning og anden registrering i matriklen m.v.):

§ 24. Geodatastyrelsen skal ved registrering i matriklen påse, at bestemmelserne i §§ 18-20 overholdes. Ved matrikulære forandringer som følge af ekspropriation eller kendelse om jordfordeling påses overholdelsen dog af vedkommende myndighed.

I forbindelse med jordfordelingskendelse er det Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (Jordfordelingskommissionens Sekretariat), som er myndighed.

De konkrete bestemmelser i udstykningsloven, som Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø skal overholde i forbindelse med jordfordelingskendelsen, fremgår af nedenstående paragraffer:

§ 18, stk. 1. Der må ikke ske udstykning, matrikulering eller arealoverførsel, såfremt der derved vil fremkomme en samlet fast ejendom eller et særskilt beliggende areal af en sådan ejendom, som ikke har adgang til offentlig vej. Adgangsretten må ikke være tidsbegrænset eller betinget.

(§ 18, stk. 2 er udeladt).

§ 19, stk. 1. Der må ikke ske udstykning, matrikulering eller arealoverførsel på en sådan måde, at en samlet fast ejendom ved en smal jordstrimmel adskilles fra kysten, fra en sø, der tilhører bredejerne, eller fra et åbent vandløb. Geodatastyrelsen kan i særlige tilfælde fritage fra dette krav.

(§ 19, stk. 2 er udeladt).

§ 20, stk. 1. Der må ikke ske udstykning, matrikulering, arealoverførsel eller sammenlægning, såfremt den matrikulære forandring eller den tilsigtede arealanvendelse efter det oplyste vil medføre forhold i strid med anden lovgivning. Dette gælder dog ikke matrikulering af en umatrikuleret ejendom.

(§ 20, stk. 2 er udeladt).

Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø gennemfører primært jordfordelinger i forbindelse med vand- og klimaprojekter og klima-lavbundsprojekter.

I forbindelse med et vand- og klimaprojekt eller et klima-lavbundsprojekt skal der udarbejdes en række myndighedsafgørelser. Der vil ofte være behov for afgørelser fra flere forskellige myndigheder, og af varierende sagsbehandlingstid, kompleksitet og eventuel indbyrdes afhængighed.

De for projektet relevante kommunale, regionale eller statslige myndighedstilladelser bør afklares og/eller indhentes i god tid før og senest i forbindelse med jordfordelingskendelsen. Herved spares der procestid, og der skabes størst mulig sikkerhed for, at det ansøgte projekt efterfølgende kan realiseres ud fra det oplyste.

Nogle projekter kræver myndighedsafgørelser, som er særligt komplekse eller tidskrævende at indhente, hvorfor det anbefales, at projektejer tidligt danner sig et overblik over omfanget, og laver en plan for processen med at afklare og indhente disse. Dette kan med fordel iværksættes før eller parallelt med den fase, hvor jordfordelingsplanlæggeren afklarer individuelle ønsker og forhandler med de deltagende lodsejere.

En god lodsejerdialog og en effektiv projektproces kan støttes gennem opdateret viden om projektområdet inden opstart af dialog og forhandling med lodsejerne i forbindelse med jordfordelingen, fx vedr. drænforhold, lokale pumpelag, arealmæssige restriktioner, tilstedeværelse af fredede eller sjældne arter og beliggenhed af beskyttede naturtyper (NBL § 3). Sådanne faktorer har ligeledes betydning for, hvilke projekter som kan etableres, og for arealernes vurderede takst og markedsværdi i forbindelse med jordfordelingen. 

En tidlig screening efter miljøvurderingsloven (VVM-screening) er et godt værktøj til at skabe overblik over projektets forventede konsekvenser og kompleksitet, bl.a. med hensyn til behovet for en række af de andre nødvendige myndighedsafgørelser. Screeningen kan også i nogle tilfælde hjælpe med tidligt at afdække behov for justeringer af projektgrænsen, eller af placeringen af de forventede projekttiltag, inden forhandlingen med lodsejerne går i gang.

Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (jordfordelingsplanlægger) indhenter, inden der afsiges kendelse i en jordfordeling de relevante afklaringer og myndighedsafgørelser, der er udløst af jordfordelingens matrikulære forandringer, fra statslige og regionale myndigheder.

Projektejer (kommunen eller Naturstyrelsen) indhenter, inden der afsiges kendelse i en jordfordeling, de relevante afklaringer og myndighedsafgørelser vedr. de kommunale myndighedsområder, samt de relevante afklaringer og myndighedsafgørelser der evt. udløses af projektets anlæg og drift fra statslige og regionale myndigheder.

Der gøres i den forbindelse opmærksom på, at Miljøstyrelsen er miljøvurderingsmyndighed i de projekter, hvor Naturstyrelsen er projektejer. Naturstyrelsen er ansvarlig for at afklare miljøvurderingsscreening eller miljøkonsekvensrapport, i de projekter hvor Naturstyrelsen er projektejer.

Der kan efter en konkret vurdering aftales en anden opgavefordeling, eller et samarbejde mellem projektejer og jordfordelingsplanlægger om at afklare og indhente de nødvendige myndighedsafgørelser.

Geodatastyrelsen er ressortmyndighed for udstykningsloven. Geodatastyrelsen har i et vejledende svar til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø vurderet, at de matrikulære forandringer og den tilsigtede anvendelse, der følger af en jordfordelingskendelse kan anses for lovlige, selvom der ikke på kendelsestidspunktet foreligger alle nødvendige myndighedsafgørelser i en endelig form. Det er da en forudsætning, at der fra den myndighed, der har kompetencen til at meddele den endelige nødvendige afgørelse er udarbejdet tilkendegivelser, der er af bindende og bestemmende karakter for indholdet af en senere endelig afgørelse.

Geodatastyrelsen har vurderet, at sådanne tilkendegivelser fx kan have karakter af en deltilladelse, hvor et givent projekt opdeles i etaper, så projektet kan påbegyndes, uden at alle forhold er endeligt afklaret. Der kan også være tale om principtilladelser, hvor der i afgørelsen alene er taget stilling til overordnede elementer i et givent projekt, som giver ansøgeren sikkerhed for, at det angivne projekt efter det oplyste grundlag kan realiseres, evt. under nærmere bestemte forudsætninger og vilkår i en senere endelig afgørelse. Tilkendegivelserne kan også have karakter af en meget præcis vejledende udtalelse på baggrund af det oplyste om projektet, og de konkrete matrikulære forandringer som gennemføres i forbindelse med jordfordelingen.

I forhold til sådanne forskelligartede tilkendegivelser er det dog afgørende, at den kompetente myndighed må anses for at have bundet sig i forhold til en senere detailafgørelse i en sådan grad, at der er vished for, at et projekt ud fra det oplyste grundlag kan realiseres, selvom der ikke er taget endelig stilling til alle detaljer endnu på tidspunktet for jordfordelingskendelsen.

Det er op til den enkelte myndighed at vurdere, om der skal udarbejdes endelige myndighedsafgørelser inden jordfordelingskendelsen, eller om myndigheden vurderer, at tilkendegivelser eller principtilladelser ud fra det oplyste om projektet er tilstrækkeligt.

Jordfordelingsplanlæggeren udfylder, inden der afsiges kendelse i en jordfordeling, en erklæring vedr. de nødvendige myndighedsafgørelser på de statslige og regionale myndighedsområder, der er udløst af jordfordelingens matrikulære forandringer.

Matrikulære ændringer som følge af jordfordelingen, som først kendes sent i jordfordelingsprocessen, kan medføre behov for at der indhentes supplerende myndighedsafgørelser, inden jordfordelingskendelse kan afsiges.

Erklæringen fra jordfordelingsplanlægger er et bilag til det materiale, som forelægges til jordfordelingskommissionen i forbindelse med afsigelse af jordfordelingskendelse.

De relevante kommunale myndighedsafgørelser og eventuelle tilkendegivelser skal ikke fremsendes fra projektejer til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø. I stedet foranlediger projektejer, at der inden jordfordelingskendelsen fremsendes en underskrevet erklæring fra den person kommunalbestyrelsen måtte have bemyndiget hertil. I denne erklæres, at der ud fra det oplyste om projektet ikke er forhold i de matrikulære forandringer, og den tilsigtede anvendelse af de af jordfordelingen omhandlede arealer, som er i strid med den lovgivning, hvor kommunalbestyrelsen er myndighed. Den kommunale erklæring forelægges til jordfordelingskommissionen i forbindelse med afsigelse af jordfordelingskendelse.

Denne kommunale erklæring modsvarer i praksis virkningen af udstykningskontrolskemaet i Ejendomsregistreringsportalen (ERPO), som kommunen skal udfylde til Geodatastyrelsen i alle almindelige matrikulære sager (den kommunale udstykningskontrol).

Den endelige erklæring fra kommunalbestyrelsen indhentes normalt i god tid inden jordfordelingskendelsen, men kan med fordel være drøftet mellem jordfordelingsplanlægger, projektejer og kommunen undervejs og gerne på baggrund af en dialog allerede tidligt i jordfordelingsprocessen.

Der kan blive behov for fornyet stillingtagen til behovet for kommunale myndighedsafgørelser, eksempelvis i forbindelse med inddragelse af jordstykker og ejendomme udenfor projektgrænsen, eller hvis projektgrænsen bliver justeret undervejs.

Hvis der sker matrikulære ændringer som følge af jordfordelingen, efter at erklæringen er afgivet af kommunen, skal det inden jordfordelingskendelsen sikres, at kommunen fortsat tiltræder erklæringen. Dette kan fx dokumenteres med en mail fra projektejer/kommunen til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø, som supplement til den tidligere fremsendte erklæring. Matrikulære ændringer som følge af jordfordelingen, som først kendes sent i jordfordelingsprocessen, kan ligeledes medføre behov for at der indhentes supplerende myndighedsafgørelser, inden jordfordelingskendelse kan afsiges.

Projektejer bør tidligt i processen afklare, hvem i kommunen som er bemyndiget til at underskrive erklæringen vedr. udstykningskontrollen på vegne af kommunalbestyrelsen. Derudover bør projektejer afklare den forventede procestid fra forelæggelse af erklæringen til underskrift samt hvem der evt. med kortere varsel kan kontaktes og tiltræde eventuelle ændringer op til dagen for jordfordelingskendelse.

Behovet for myndighedsafgørelser vurderes ud fra konsekvenserne af projektet og jordfordelingens arealomlægninger. Derfor er det jordfordelingsplanlæggers og projektejers opgave at beskrive og præsentere sagen i en sådan grad, så de myndighedsansvarlige kan tage stilling. De nødvendige myndighedsafgørelser inden for projektgrænsen vil som udgangspunkt fremgå af den tekniske forundersøgelse, men skal evt. suppleres med yderligere afklaringer eller afgørelser på baggrund af ny viden om projektet og hvis der er sket senere justeringer af projektgrænsen.

Det anbefales, at jordfordelingsplanlægger tidligt i jordfordelingsprocessen sammen med projektejer tager initiativ til et møde med de relevante repræsentanter fra kommunens myndighedsafdelinger. Dette kan med fordel enten ske som en forlængelse af et opstartsmøde med jordfordelingsplanlægger, projektejer og kommunen, når jordfordelingsprocessen går i gang, eller alternativt som et selvstændigt møde. Der er vigtigt, at projektejer og kommunens myndighedsafdelinger efter mødet er afklarede omkring, at den kommunale erklæring er en forudsætning for, at jordfordelingskendelsen kan effektueres. Den forventede procestid for at kunne indhente de nødvendige individuelle afklaringer og afgørelser vil have indflydelse på tidsplanen mht. jordfordelingskendelsen og projektets forventede etableringstidspunkt.

Det er relevant at inddrage den gruppe af medarbejdere, som normalt modtager de matrikulære sager til udstykningskontrol fra de praktiserende landinspektører, i den kommunale myndighedsscreening af projektet. Afhængig af projektets konkrete karakter og de forventede arealomlægninger kan det være hensigtsmæssigt, at der er deltagelse fra f.eks. vejmyndighed, natur- og miljømyndighed, byggesag, landzoneadministration og planmyndighed. Bemærk at myndighedsområderne kan være meget forskelligt delegeret og placeret organisatorisk fra kommune til kommune.

En fælles drøftelse og myndighedsscreening tidligt i processen med jordfordelingsplanlægger, projektejer og kommunale myndighedsafdelinger vil normalt give den bedste og hurtigste jordfordelingsproces. Tidlig dialog giver et fælles overblik over hvilke afklaringer og myndighedsafgørelser projektet vil kræve. Nogle projekter kræver statslige, regionale eller kommunale myndighedsafgørelser, som er særligt komplekse eller tidskrævende at indhente, hvorfor det anbefales, at der tidligt laves en tidsplan for at afklare og indhente disse.

Grundlaget for den indledende myndighedsscreening er den tekniske og ejendomsmæssige forundersøgelse, den forventede projektgrænse og evt. en bruttoliste over mulige relevante lovgivningsområder, som kan komme i spil. Der kan ved kommunale myndighedsopgaver tages udgangspunkt i den bruttoliste, som kommunen normalt skal udfylde i forbindelse med en matrikulær udstykningskontrol hos Geodatastyrelsen. Listen er dog ikke nødvendigvis udtømmende for det konkrete projekt.

På baggrund af myndighedsscreeningen og drøftelser med jordfordelingsplanlægger, projektejer og kommunens myndighedspersoner kan kommunen derefter afgøre (nogle af/alle) disse endeligt inden jordfordelingskendelsen, eller om kommunen for (nogle af) disse myndighedsafgørelser vil anvende tilkendegivelser, der er af bindende og bestemmende karakter for indholdet af en senere endelig afgørelse. Det vil også i den forbindelse være hensigtsmæssigt at drøfte kompleksitet, timing og forventet sagsbehandlingstid for myndighedsafgørelserne, herunder afklare mulighederne for at optimere forløbet fx via parallelle processer.