Kompensation for værditab i en jordfordeling

Værditabet opgøres af Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø, som forskellen i markedsprisen for hvert enkelt jordstykke før- og efter etablering af et vand- eller klimaprojekt.

Markedsprisen før et projekt, findes på baggrund af takseringen i den vurderingsforretning, der gennemføres i forbindelse med opstart på jordfordelingsprocessen, og med inddragelse af lokale markedspriser på jord. Takseringen foretages på baggrund af en lang række faktorer, f.eks. jordbundsforhold, arrondering, adgangsforhold, markstørrelse, lokal efterspørgsel på jord, lovgivningsmæssige bindinger, og vurdering af de landbrugsmæssige anvendelsesmuligheder før og efter projektanlæg. Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø indhenter endvidere oplysninger fra projektejer om det forventede anlægsarbejde i projektet, og konsekvenserne for arealernes anvendelsesmuligheder efter projektet er etableret. 

Hvad er en vurderingsforretning?

En vurderingsforretning gennemføres i forbindelse med opstart på jordfordelingsprocessen. I vurderingsforretningen deltager typisk et lokalt lodsejerudvalg med deltagelse af 3-5 lodsejere, en lokal ejendoms- eller planteavlskonsulent og en vurderingssagkyndig fra Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø. Deltagerne gennemgår alle de ønskede projektarealer, og takserer dem forholdsmæssigt i forhold til den bedste landbrugsjord i lokalområdet.

Forudsætninger for at kunne tilbyde lodsejere kompensation for værditab

Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø skal bruge informationer fra projektejer om det planlagte anlægsarbejde i projektet, og hvordan det forventes at påvirke arealets anvendelsesmuligheder, efter projektet er anlagt. Det har f.eks. betydning for arealets anslåede værditab, om lodsejer kan forvente at have mulighed for at afgræsse eller tage høslæt på arealet, efter projektet er anlagt. Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø vil fra projektejer indhente information om, hvilke del-arealer i projektområdet, der i et gennemsnitligt år må forventes at være hhv. våde og tørre, og hvor i projektområdet der bliver placeret å-slyngninger, åbne grøfter, overrislingsarealer, søer og lignende. Projektets anlæg og indretning har betydning for, om der fremover kan forventes at være landbrugsaktiviteter i form af afgræsning eller høslæt, eller påvirker mulighederne for at modtage grundbetaling på projektarealerne. Hvis der inden jordfordelingskendelsen afsiges, foretages projektændringer eller justering af projektgrænsen, som ændrer projektet, kan der være behov for at genberegne værditabskompensationen for hvert areal.

Forud for at Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø kan udbetale værditabet i forbindelse med jordfordelingskendelsen, skal lodsejer have indgået en projektaftale med projektejer (kommunen eller Naturstyrelsen), hvori lodsejer forpligter sig til at deltage i projektet og tåler, at der tinglyses en varig deklaration om rådighedsindskrænkelse på arealet, læs mere i afsnittet ”Projektaftalen og  deklaration om permanente rådighedsindskrænkninger”.

En projektaftale indgås mellem lodsejer og projektejer. Den indgås forud for udbetaling af værditabet, og aftalen er en forudsætning for, at Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø efterfølgende kan udbetale kompensation for arealets værditab. Der tinglyses også en varig deklaration om permanente rådighedsindskrænkninger, som lodsejer skal acceptere. Det vil fremgå af projektaftalen og deklarationen, at lodsejer accepterer, at projektarealet ikke må omlægges, gødskes eller sprøjtes, og at lodsejer skal tåle den efterfølgende projektetablering og vedligehold af projektarealet, herunder f.eks. nedlæggelse af dræn, genslyngning af vandløb, overrisling og forskellige grader af vådgøring. Deklarationen tinglyses på matriklen, på den ejendom arealet tilhører. Projektaftaler indgås før projektgennemførsel og derfor på baggrund af den forventede projektering. Der kan derfor i nogle tilfælde senere forekomme mindre justeringer i forbindelse med anlægsfasen, der kan have betydning for, hvor vådt arealet bliver og for lodsejers anvendelsesmuligheder efter projektgennemførsel. På den baggrund opfordrer Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø til, at der i projektaftalerne fremgår, at lodsejer tåler projektet i sin endelige form og den deraf resulterende vådgøring. Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø har ikke mulighed for at efterregulere den værditabskompensation, som blev udbetalt i forbindelse med jordfordelingskendelsen.

Arealer kompenseret efter værditabsmodellen skal ekstensiveres kort efter jordfordelingskendelsen. I overenskomsten indgået mellem Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø og lodsejer vil der fremgå et tidspunkt for, hvornår arealerne senest skal være ekstensiveret. Det vil normalt være muligt at aftale fx  høst af etablerede afgrøder  i indeværende høstår.

Hvad kan projektarealerne anvendes til efterfølgende?

Projektaftalen og den tinglyste deklaration er varig, og projektarealerne må efterfølgende ikke gødskes, omlægges eller sprøjtes. Der må heller ikke tilskudsfodres på projektarealer. Projektarealerne kan efterfølgende bruges til afgræsning og slæt i det omfang det er muligt, hvis arealerne bliver vådere.

Projektarealer kan i nogle tilfælde efterfølgende kombineres med grundbetaling eller plejetilskud.

Lodsejer skal ved deltagelse i en jordfordeling underskrive en jordfordelingsoverenskomst til jordfordelingsplanlæggeren fra Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø. Jordfordelingsoverenskomsten er lodsejers tilbud om deltagelse i projektet, på baggrund af de konkrete matrikulære forandringer og økonomien. En jordfordelingsoverenskomst indeholder bl.a. generelle vilkår for den handel, der sker i jordfordeling og udbetaling af kompensation for værditab. Aftalen er bindende indtil en skæringsdato, og stadfæstes ved, at jordfordelingskommissionen afsiger jordfordelingskendelse. Udbetaling af værditabet kan tidligst finde sted til skæringsdatoen, når jordfordelingskendelsen og øvrige deklarationer er tinglyst, som servitut på alle deltagende ejendomme. Jordfordelingskommissionen afgør, hvorvidt Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø skal foretage panthaverhøring inden udbetaling.   

Kan der ikke opnås tilfredsstillende aftaler med samtlige lodsejere inden skæringsdatoen på en måde, så den samlede jordfordelingsplan kan gennemføres, kan der ikke afsiges jordfordelingskendelse og aftalen om værditabskompensation bortfalder.

Projektbortfald

Værditabet udbetales i forbindelse med jordfordelingskendelsen, hvorved lodsejeren får mulighed for evt. at genplacere kompensationen for værditabet i erstatningsjord eller i andre projektarealer. Efter afsigelse af jordfordelingskendelse kan projektejer opstarte anlægsarbejdet og realisere projektet. Udbetaling af kompensation sker under forudsætning af, at der kan realiseres et projekt.

I meget sjældne tilfælde, kan det senere vise sig, at projektet alligevel ikke kan realiseres, eller kun dele af projektet kan realiseres, efter at der er afsagt jordfordelingskendelse. I sådanne tilfælde ophæves deklarationen om permanente rådighedsindskrænkninger, og aftalen om værditab annulleres, på de arealer hvor projektet bortfalder. I sådanne tilfælde skal lodsejer tage stilling til, om lodsejer vil tilbagebetale den udbetalte kompensation for værditabet eller sælge arealet til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø.

Hvis lodsejer ønsker at beholde arealet, skal den tidligere udbetalte værditabskompensation tilbagebetales til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø. Ved beregning af kravet tages der hensyn til, at der ikke kræves tilbagebetaling for den periode, hvor arealet har været omfattet af projektarealet og deklarationen om permanente rådighedsindskrænkninger. Størrelsen af kravet nedskrives med 10 % for hver 12. måned. Nedskrivningen medfører, at der ikke kan fremsættes krav, efter der er gået 10 år fra skæringsdatoen. Ved aflysning af den tinglyste deklaration ophæves de rådighedsindskrænkninger, der fremgår af servitutteten, og arealerne kan igen indgå i almindelig drift, dog under hensyntagen til den til enhver tid gældende lovgivning og regulering.

Som alternativ kan lodsejer vælge at sælge arealet til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø. Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø køber arealet til den oprindeligt vurderede markedsværdi fratrukket den tidligere udbetalte kompensation for værdiforringelsen. Handelssummen i tilfælde af salg til Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø er således kendt af lodsejer på tidspunktet for indgåelse af overenskomst og aftale om kompensation for værditab.

Vilkårene for værditab, herunder vilkårene i tilfælde af projektbortfald vil også fremgå af deklaration om kompensation for værditab, som lodsejer accepterer ved indgåelse af overenskomst. Deklarationen følger arealet, og vil således også være kendt og gældende for evt. fremtidige ejere.

Procedure til forebyggelse af projektbortfald

I praksis ses det yderst sjældent, at et projekt bortfalder efter afsigelse af jordfordelingskendelse. Jordfordelingskommissionen afsiger først jordfordelingskendelse, når der er opnås tilfredsstillende aftaler med samtlige lodsejere på en måde, så den samlede jordfordelingsplan kan gennemføres. Såfremt der undtagelsesvist er projekter, hvor det er hensigtsmæssigt at afsige delkendelser i jordfordelingen, vil aftaler om værditabskompensation blive indgået i den sidste delkendelse, eller i et geografisk afgrænset område som kan være et selvstændigt projekt.  

Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø vil vha. et tæt samarbejde med projektejer løbende vurdere, om projektet kan gennemføres, for at undgå en situation, hvor projektet bortfalder. Derudover påser Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (Jordfordelingskommissionens sekretariat) at udstykningslovens relevante bestemmelser er varetaget inden jordfordelingskendelsen afsiges. Der påses i den forbindelse, at der er afklaring omkring de nødvendige myndighedsafgørelser, til det projekt som ønskes etableret.

Via ovenstående handlinger skabes der størst  mulig sikkerhed for, at et projekt ikke senere må tilpasses eller bortfalde.

Udbetaling af kompensation for værditab dækkes via projektets jordkøbsramme, som også anvendes når Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø køber arealer inden for vand- og klimaprojekter.

Værditabskompensationen er skattepligtig. Beregning af skat og tidspunktet for skattebetalingen er afhængig af virksomhedskonstruktion og lodsejers individuelle forhold. Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø henviser på denne baggrund lodsejer til i forbindelse med spørgsmål om skat at søge vejledning hos SKAT eller benytte privat skatterådgivning.

Kompensation for værditab kan tilbydes lodsejere, som deltager i vand- og klimaprojekter i Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljøs ordninger. Værditabskompensation kan anvendes i projekter ansøgt under CAP-programmet. Det vil sige de vand- og klimaprojekter, som Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø giver tilsagn til under CAP-programmet fra 2023 og frem.

Værditabskompensation kan også anvendes i de såkaldte LDP-projekter. Det vil sige ældre vådområde- og lavbundsprojekter, som Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø har givet tilsagn til under LDP-programmet fra 2014 til 2022. Bemærk at værditabskompensation ikke kan anvendes i vådområde- og lavbundsprojekter, som Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø har givet tilsagn til under forhenværende LDP-program fra 2007-2013.

Hvis alle lodsejere ønsker værditabskompensation, og der ikke indgår handel med projektjord eller med erstatningsjord, foretages ikke en jordfordeling med jordfordelingskendelse. I disse tilfælde udbetales værditabet så efter en model, der kan sammenlignes med en skødehandel med hver lodsejer. Der skal opnås aftaler med alle lodsejerne med jord i projektområdet inden projektets skæringsdato, for at Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø kan udbetale værditabet til lodsejer.

Fastsættelse af værditabet foregår  med udgangspunkt i vurderingsforretningen og projektets konsekvenser på samme måde, som i de projekter, hvor der afsiges en jordfordelingskendelse. Lodsejer skal også i projekter uden jordfordeling indgå en projektaftale med projektejer (kommunen eller Naturstyrelsen), og tåle at der tinglyses en varig deklaration om rådighedsindskrænkelse på arealet. Læs mere i afsnittet ”Projektaftalen og tinglysning af deklaration om permanente rådighedsindskrænkninger”.

Arealer der kompenseres for værditab kan i visse tilfælde kombineres med andre ordninger på samme areal. Du kan efter de gældende regler kombinere med følgende ordninger:

• Grundbetaling
• Grundbetaling til projektarealer
• Pleje af græs og naturarealer (type 66, 67, 68 og 69)

Grundbetaling

Det er muligt at søge tilskud til grundbetaling på de arealer, der er så tørre, at aktivitetskravet kan overholdes.

Grundbetaling til projektarealer

Grundbetaling til projektarealer giver mulighed for at modtage støtte under grundbetalingsordningen, selvom arealer ikke lever op til de almindelige støttebetingelser for grundbetaling. Hvis projektarealet før projektetablering var berettiget til grundbetaling, vil arealet som udgangspunkt fortsat være det. Udbetaling af grundbetaling til projektarealer kræver, at arealet efter projektetablering årligt skal slås eller afgræsses, hvis det er muligt i forhold til færdsel på projektarealet. 

Pleje af græs-og naturarealer

Projektarealer kan kombineres med tilskud til pleje af græs og naturarealer på de arealer, der er så tørre, at de kan plejes med afgræsning eller slæt. 

Engangskompensation

Det er ikke muligt at kombinere værditabskompensation og engangskompensation på samme areal. Lodsejer har dog mulighed for at blive kompenseret for værditabet på nogle projektarealer og at søge engangskompensation på andre projektareal.

Permanent ekstensivering

Arealer, som allerede har modtaget tilsagn og kompensation via ordningen permanent ekstensivering, kan ikke modtage kompensation for værditab i forbindelse med en senere jordfordeling og projektetablering.

Det er muligt at læse mere om de forskellige ordninger i tilskudsguiden.

Tilskudsguide - vejledning og overblik

Projektarealer kan være omfattet af rydningspligt. Var arealet lys åbent i 2004, gælder der fremadrettet en rydningspligt minimum hvert 5. år, uanset grundbetaling eller ej. Arealerne kan være undtaget fra rydningspligten, hvis det ikke længere er muligt at færdes på arealerne med almindelige maskiner.